Bab 19
Mengurus Tempat dan Tanah
“Tanah yang dilepas tidak pernah kembali, sedangkan uangnya habis dalam hitungan tahun. Sewakan, sertakan, dan wariskan, jangan dijual.”
A. Seharusnya
Idealnya, sebuah usaha berdiri di atas tempat yang jelas kedudukannya, dengan bentuk usaha yang ditetapkan sejak awal dan izin yang lengkap sebelum barang pertama dibeli.
B. Kenyataannya
Namun yang berlangsung berbeda: Kebanyakan usaha kecil di daerah kita berjalan tanpa bentuk dan tanpa izin, dan berdiri di atas tanah yang kesepakatannya hanya diucapkan. Persoalannya baru muncul bertahun-tahun kemudian, ketika ada pihak yang mengaku pemilik hak, atau ketika usaha hendak mengajukan pembiayaan dan ternyata tidak dapat.
Perhatikan baik-baik, sebab bentuk persoalannya di lapangan hampir selalu sama. Persetujuan diberikan lisan oleh satu orang yang dianggap mewakili, tanpa saksi dan tanpa catatan, dan Anda menerimanya karena merasa tidak enak menuntut lebih. Batas tanah disebut kepada Anda dengan tanda alam, sampai pohon itu, sampai kali itu, yang beberapa tahun kemudian sudah berubah atau hilang. Dan orang yang hadir pada malam persetujuan itu tidak selalu masih ada ketika perkaranya muncul.
Ada pula bentuk yang lebih halus: usaha berjalan bertahun-tahun dengan tenang, lalu ketika usahanya mulai kelihatan menghasilkan, muncul pihak yang menyatakan bahwa haknya belum pernah dimintakan persetujuan. Yang berubah bukan tanahnya, tetapi nilainya. Keadaan yang Sama di Luar Kampung Kita Kedudukan tanah adat diakui hukum negara, antara lain melalui Undang-Undang Pokok Agraria dan lewat undang-undang otonomi khusus bagi Tanah Papua yang menegaskan perlindungan hak-hak masyarakat adat13. Pengakuan itu penting dan harus dipertahankan.
Persoalan hubungan antara hak adat dan hak keperdataan modern juga dihadapi masyarakat adat di berbagai belahan dunia, dan pelajaran mereka serupa: hak yang tidak dituliskan lebih mudah dipersoalkan ketika nilai tanah naik.
Di banyak tempat jalan keluarnya pun sama: bukan melepaskan tanah, melainkan menyewakan, bermitra, atau menyertakannya sebagai modal, sehingga tanahnya tetap tinggal pada pemiliknya. Di Indonesia, hasil musyawarah tentang pemakaian tanah untuk usaha dapat dicatatkan di kantor kelurahan atau distrik sebagai surat keterangan. Pencatatan itu murah, tidak menghapus kedudukan adatnya, dan jauh lebih kuat daripada kesepakatan yang hanya diucapkan.
C. Sebabnya
Akar persoalannya begini. Mengurus izin dan surat di daerah memang berliku: loket tutup tanpa pemberitahuan, jaringan mati, berkas dinyatakan kurang sesudah menunggu setengah hari. Ditambah lagi, urusan tanah hampir tidak pernah diajarkan kepada siapa pun, sehingga orang mengurusnya dengan menebak dan meniru tetangga.
Sebab kedua, tanah di tanah ini memang tidak dirancang untuk berpindah tangan. Ia dimiliki bersama oleh marga, batasnya dikenali melalui pengetahuan bersama dan tanda-tanda alam, dan persetujuan seorang saja tidak pernah mengikat seluruh pemilik hak.
Sebab ketiga, akibat kekeliruan di bidang ini datang sangat lambat. Usaha dapat berjalan bertahun-tahun sebelum ada pihak yang mengaku pemilik hak, sehingga orang merasa urusan tanah sudah selesai padahal belum pernah benar-benar diselesaikan.
D. Yang Dikerjakan
Begini urutannya: ketahui kedudukan tanahnya sebelum membangun apa pun, temui pihak yang benar-benar berwenang menurut adat, dan tuliskan hasil musyawarah dengan saksi kedua pihak. Untuk izin, tempuh urutannya: identitas usaha, identitas pajak, izin khusus, lalu rekening usaha, dan datang pagi dengan berkas lengkap beserta salinannya.
1. Mengapa Tanah Tidak Dapat Diagunkan
Sebuah bank memberikan pinjaman dengan syarat ada barang yang dapat diambil bila pinjaman itu tidak terbayar. Barang itu disebut agunan. Agar dapat menjadi agunan, sebuah tanah harus jelas siapa pemiliknya, jelas batasnya, dan dapat berpindah tangan secara sah.
Tanah adat tidak memenuhi ketiga syarat itu, dan bukan karena kekurangan, tetapi karena memang bukan untuk itu. Tanah ulayat dimiliki bersama oleh marga atau suku, batasnya dikenali melalui pengetahuan bersama dan tanda-tanda alam, dan tidak dimaksudkan untuk berpindah tangan kepada orang luar.
Hukum negara mengakui keberadaan hak ulayat, antara lain lewat Undang-Undang Pokok Agraria dan melalui undang-undang otonomi khusus bagi Tanah Papua yang menegaskan perlindungan hak-hak masyarakat adat. Pengakuan itu penting dan harus dipertahankan. Tetapi pengakuan atas hak bersama tidak menciptakan sertifikat atas nama perorangan, dan bank bekerja dengan sertifikat.
Dengan begitu seorang pemuda Papua yang keluarganya memiliki tanah berhektar-hektar dapat ditolak permohonan kreditnya, sementara seorang pendatang yang memiliki satu petak bersertifikat di tengah kota memperoleh pinjaman. Itu bukan kecurangan bank. Itu perbedaan antara dua sistem kepemilikan yang belum bertemu.
2. Tiga Jenis Tanah dan Tiga Cara Memakainya
Bagi calon pelaku usaha, tanah di sekitar kita sebaiknya dibaca dalam tiga golongan.
Pertama, tanah bersertifikat atas nama perorangan. Ini tanah yang dapat dijualbelikan, disewakan secara aman, dan dijadikan agunan. Jumlahnya terbatas dan umumnya berada di dalam kota.
Kedua, tanah marga atau tanah ulayat. Tanah ini dapat dipakai untuk usaha, tetapi melalui musyawarah dan persetujuan pemilik hak, bukan lewat pembelian perorangan. Cara pemakaiannya bermacam-macam: izin pakai untuk jangka waktu tertentu, sewa dengan kesepakatan tertulis, atau penyertaan tanah sebagai bagian modal dalam usaha bersama.
Ketiga, tanah yang dikuasai negara atau lembaga, termasuk lahan pasar, terminal, pelabuhan, dan kawasan milik pemerintah daerah. Di sini yang berlaku adalah izin dan sewa resmi, dan di sini banyak peluang usaha kecil yang jarang dilirik karena orang mengira semuanya sudah penuh.
3. Kesalahan yang Paling Sering Diulang
Kesalahan pertama adalah membangun lebih dahulu, mengurus persetujuan lalu. Bangunan yang sudah berdiri di atas tanah yang belum disepakati akan menjadi beban, sebab menghentikan usaha berarti kehilangan seluruh biaya bangunan.
Kesalahan kedua adalah memperoleh persetujuan dari satu orang saja. Tanah marga dimiliki bersama; persetujuan seorang tua atau seorang saudara tidak mengikat seluruh pemilik hak. Sengketa yang muncul lima tahun kemudian berasal dari sini.
Kesalahan ketiga adalah kesepakatan yang hanya diucapkan. Musyawarah adalah cara adat yang sah dan terhormat, tetapi hasilnya perlu dituliskan, ditandatangani para pihak, dan disaksikan oleh pihak yang dihormati kedua belah pihak. Menuliskan kesepakatan bukan tanda kurang percaya; ia adalah cara menjaga hubungan ketika orang-orang yang bermusyawarah hari ini sudah tidak ada lagi.
Kesalahan keempat adalah melepaskan tanah untuk memperoleh uang tunai sesaat. Tanah yang dilepas tidak kembali. Uang hasil pelepasan yang tidak diubah menjadi aset produktif akan habis dalam hitungan tahun, dan yang tinggal hanyalah kenyataan bahwa keluarga itu kini tidak mempunyai tanah dan tidak pula mempunyai uang.
4. Jalan yang Lebih Masuk Akal
Dari kenyataan di atas dapat ditarik beberapa jalan yang lebih aman bagi pemula. Mulailah dengan usaha yang tidak menuntut kepemilikan tanah: jasa, perdagangan, pengangkutan, pengolahan berskala kecil, atau usaha yang menumpang pada tempat yang sudah ada. Apabila tanah keluarga hendak dipakai, tempatkan tanah itu sebagai penyertaan modal dalam usaha bersama, bukan sebagai barang yang dijual. Dengan begitu keluarga tetap memiliki tanahnya dan sekaligus memperoleh bagian dari hasil usaha.
Dan apabila hendak berurusan dengan pihak luar yang membutuhkan tanah, ingatlah bahwa posisi tawar terkuat pemilik tanah bukanlah harga jual, melainkan bentuk kerja sama: bagi hasil, penyertaan saham, kewajiban mempekerjakan orang setempat, atau penyediaan fasilitas bagi kampung. Semua itu memerlukan orang yang sanggup membaca perjanjian, menghitung nilai, dan menuliskan kesepakatan. Sekali lagi, itu pekerjaan sarjana.
5. Bagi Anda yang Bukan Orang Asli Papua
Bagian ini saya tujukan khusus kepada Anda yang berasal dari daerah lain, dan saya menuliskannya dengan niat menolong, bukan menegur.
Sebagian besar persoalan usaha yang berakhir buruk di tanah ini bermula dari urusan tanah yang dianggap sudah selesai padahal belum. Bangunan berdiri, usaha berjalan beberapa tahun, lalu datang pihak yang mengaku pemilik hak dan menuntut. Kerugiannya ditanggung orang yang membangun.
Karena itu ada beberapa hal yang perlu diketahui sejak awal. Pertama, sertifikat tidak selalu menghapus hak ulayat dalam pandangan masyarakat pemilik tanah. Kekuatan hukumnya boleh jadi ada, tetapi ketenangan usaha ditentukan oleh hubungan dengan orang-orang yang tinggal di sekitarnya.
Kedua, persetujuan satu orang bukan persetujuan marga. Berurusanlah dengan pihak yang benar-benar berwenang menurut adat setempat, dan tanyakan siapa saja yang perlu hadir sebelum kesepakatan dibuat. Ketiga, kesepakatan sebaiknya dituliskan dan disaksikan, termasuk hal-hal yang tampak jelas: berapa lama, untuk apa, apa yang terjadi bila usaha berpindah tangan, dan apa yang menjadi bagian pemilik tanah.
Yang kedua, bentuk kerja sama biasanya lebih aman dan lebih menguntungkan kedua pihak daripada pembelian. Pemilik tanah yang memperoleh bagian dari hasil usaha mempunyai kepentingan agar usaha itu berjalan panjang. Yang terakhir: usaha yang menyediakan pekerjaan bagi orang setempat hampir selalu lebih aman daripada usaha yang menutup diri. Itu bukan hanya soal kebaikan hati; itu perhitungan risiko yang masuk akal.
Banyak usaha di daerah kita berjalan tanpa bentuk. Tidak berbadan hukum, tidak berizin, tidak tercatat, dan tidak mempunyai pembukuan.
Untuk usaha yang sangat kecil, keadaan itu masih dapat dimaklumi. Tetapi begitu usaha hendak tumbuh, ketiadaan bentuk berubah menjadi penghalang. Usaha tanpa bentuk tidak dapat membuka rekening atas nama usaha, tidak dapat mengikuti pengadaan pemerintah, tidak dapat mengajukan pembiayaan yang layak, dan tidak dapat menerima penyertaan dari orang lain.
Bab ini membahas bentuk-bentuk itu secara ringkas. Ketentuan dan syaratnya berubah dari waktu ke waktu, karena itu Anda wajib memeriksa aturan yang berlaku pada saat hendak mendaftar.
CONTOH DARI LAPANGAN:
Kios yang Dibongkar pada Tahun Ketiga Cerita berikut dirangkai dari beberapa kejadian serupa, bukan dari satu orang tertentu. Seorang pemuda membangun kios di pinggir jalan di atas tanah yang menurut pamannya adalah tanah keluarga. Persetujuan diberikan secara lisan pada satu malam, dihadiri paman dan dua saudaranya. Tak seorang pun dituliskan. Usahanya berjalan baik selama hampir tiga tahun. Pada tahun ketiga, seorang tua dari marga yang sama datang menyatakan bahwa tanah itu bagian dari wilayah yang belum pernah dibagi, dan bahwa ia tidak pernah dimintai persetujuan. Yang menjadi soal bukan siapa yang benar. Yang menjadi soal, tidak ada satu lembar pun yang dapat ditunjukkan kedua pihak, dan dua orang yang hadir pada malam itu sudah meninggal. Kiosnya dibongkar, dan modal tiga tahun hilang bersamanya. Bila malam itu hasil musyawarah dituliskan, dibacakan, dan ditandatangani dengan saksi dari kedua belah pihak, seluruh perkara ini dapat diselesaikan dalam satu pertemuan. Sumber: Disusun untuk keperluan pembelajaran dari kejadian yang lazim ditemui.
6. Berhati-hati pada Gelombang Pelepasan Tanah
Ada satu keadaan yang sedang berlangsung di tanah ini dan berpengaruh langsung pada tanah keluarga Anda, dan saya menuliskannya bukan untuk menakut-nakuti melainkan supaya Anda mengambil keputusan dengan mata terbuka.
Sejumlah proyek strategis nasional berskala besar sedang berjalan di Tanah Papua. Yang terbesar berada di Merauke, Papua Selatan, berupa kawasan pangan dan energi yang menurut berbagai catatan mencakup lahan dalam hitungan jutaan hektare, meliputi cetak sawah, perkebunan tebu, dan bioetanol14. Sebagian pihak menilai proyek semacam ini membuka pekerjaan dan pasar baru; sebagian lain, termasuk kalangan masyarakat adat dan organisasi masyarakat sipil, menyoroti pembukaan kawasan hutan dan akibatnya bagi ruang hidup masyarakat adat. Keduanya perlu Anda ketahui.
Yang jelas bagi seorang pelaku usaha adalah ini: setiap kali proyek besar masuk, harga tanah di sekitarnya melonjak, dan bersamaan dengan itu muncul gelombang jual beli tanah adat 15. Pada saat itulah keluarga-keluarga menghadapi godaan menjual tanah untuk memperoleh uang tunai yang jumlahnya terasa besar hari itu.
Kaidah tentang tanah pada bab kesembilan belas berlaku dengan lebih keras di sini. Tanah yang dilepas tidak kembali, sedangkan uangnya habis dalam hitungan tahun. Bila tanah keluarga hendak dipakai untuk usaha atau kerja sama, tempuhlah bentuk yang tidak memutus kepemilikan: disewakan dengan jangka waktu dan nilai yang jelas, atau disertakan sebagai modal dengan bagian hasil yang tertulis.
Dan sebagaimana sudah dibahas pada bab tentang memutuskan di mana usaha akan berdiri, sebelum menetapkan tempat usaha periksalah status kawasan itu, apakah termasuk kawasan yang sedang diusulkan atau sudah ditetapkan untuk proyek tertentu. Usaha yang dibangun di atas lahan yang statusnya sedang berubah menanggung risiko yang tidak dapat dikendalikan pemiliknya sendiri.
7. Menimbang Keamanan Tempat Usaha
Selain kedudukan tanah, ada satu perkara yang wajib ditimbang sebelum menetapkan tempat, dan biasanya tidak disebut orang: keamanan.
Tanyakan kepada pedagang yang sudah lama berjualan di sekitar calon tempat Anda tiga hal secara terus terang. Apakah pernah terjadi kehilangan atau perusakan di jalan itu, dan berapa sering. Sampai jam berapa usaha di situ biasanya masih aman dibuka. Bagaimana keadaannya ketika ada keributan di kota.
Jawaban atas ketiga pertanyaan itu menentukan tiga keputusan: jam tutup Anda, jumlah barang yang boleh ditinggal semalam, dan apakah tempat itu menuntut penjaga atau tidak.
Yang paling melindungi usaha kecil di daerah kita sebenarnya bukan pagar dan bukan gembok, melainkan hubungan baik dengan lingkungan sekitar. Pemilik usaha yang dikenal, disapa, dan diterima warga sekelilingnya lebih aman daripada yang datang, berjualan, lalu pulang tanpa mengenal siapa pun. Berkenalanlah dengan tetangga kanan kiri pada minggu pertama, bukan sesudah terjadi sesuatu.
8. Menghitung Biaya Mengurus dengan Benar
Mengurus surat terasa mahal sampai dibandingkan dengan biaya tidak mengurusnya.
Andaikan Anda menyewa tempat Rp700.000 sebulan. Menyiapkan kesepakatan tertulis di hadapan pemilik dan pihak yang berhak memakan biaya beberapa ratus ribu rupiah, sekali saja, termasuk perjalanan, meterai, dan sedikit biaya adat sebagaimana kebiasaan setempat.
Sekarang bandingkan dengan biaya bila kesepakatan itu tidak dibuat. Usaha yang harus pindah pada bulan kedelapan menanggung kehilangan seluruh biaya penataan tempat, kehilangan pembeli yang sudah terbentuk, dan waktu berhenti berdagang selama beberapa minggu. Pada usaha yang keuntungannya Rp1.500.000 sebulan, dua bulan berhenti saja sudah Rp3.000.000, belum termasuk penataan tempat yang hangus.
Biaya mengurus dengan benar lebih kecil daripada biaya satu kali salah urus. Dan pada urusan tanah, salah urus tidak berhenti pada uang.
E. Hasilnya
Buahnya, usaha Anda berdiri di atas dasar yang tidak dapat digugat orang di kemudian hari, dan pintu ke pembiayaan, pengadaan, serta kerja sama terbuka, sebab hampir semuanya menuntut nomor induk berusaha.
Tanah adalah warisan yang paling berharga di tanah ini. Mengurusnya dengan benar berarti menjaga agar warisan itu masih ada ketika anak-anak Anda kelak membutuhkannya.
Yang belum akan berubah: tanah adat tetap tidak dapat dijadikan agunan, dan kesepakatan tertulis tidak menghapus kemungkinan munculnya pihak lain yang mengaku pemilik hak. Perubahannya: Anda memiliki bukti dan saksi ketika hari itu tiba, dan itu menentukan segalanya.
Langkah Praktis
1. Untuk permulaan, pilih usaha yang tidak menuntut kepemilikan
tanah.
2. Kedudukan tanah sudah diketahui sebelum satu batu pun
diletakkan.
3. Musyawarah dihadiri pihak yang berwenang menurut adat, bukan
satu orang saja.
4. Hasil musyawarah tertulis, ditandatangani, dan disaksikan kedua
belah pihak. 5. Bila tanah keluarga dipakai, bentuknya penyertaan atau sewa, bukan penjualan.
Pokok yang Perlu Diingat
1. Tanah adat sulit diubah menjadi modal karena tidak memenuhi
syarat agunan. 2. Tanah perlu dibaca dalam tiga golongan: bersertifikat perorangan, tanah marga, dan tanah yang dikuasai negara.
3. Kesalahan yang paling sering diulang adalah membangun sebelum
ada persetujuan dan tidak menuliskan kesepakatan.
Kerjakan dan Diskusikan
1. Sebutkan satu usaha di daerah Anda yang berhenti karena
persoalan tanah. Pada tahap mana kesalahannya terjadi?
2. Susun pokok-pokok kesepakatan tertulis bila keluarga
meminjamkan tanah untuk usaha selama sepuluh tahun.
3. Apa bedanya menjual tanah dan menyertakan tanah sebagai
modal? Hitung akibatnya setelah dua puluh tahun.
4. Susun daftar pertanyaan yang wajib diajukan pelaku usaha dari luar
sebelum membangun di atas tanah adat.